Välityssopimus käytännössä

Asunnon myynti kiinteistönvälittäjän palvelua käyttäen

Tämä on lyhyt selostus asioista, joista myyjän olisi hyvä olla tietoinen. Välittäjän työ on sopimuksen alussa ensisijassa tiedon keräämistä josta rakentuu myynnin perusta. Koska vastuu myytävästä kohteesta on myyjällä niin kannattaa olla perillä, mitä tietoa ostajalle annetaan. Välittäjän ammattitaito koostuu useasta eri osaamisen alasta. Näistä tiedon merkitys on erityisen suuri.

Kiinteistönvälittäjän kotiisi kutsuminen tekemään hinta-arviota tai myyntikartoitusta ei edellytä välityssopimuksen tekemistä.

Jos kutsut välittäjän kotiisi tekemään vain hinta-arvion niin myyntisopimuksen tekeminen samantien edellyttää kotimyyntiasiakirjan täyttämistä.

Välityssopimusta tehdessäsi

Hintapyyntö on oltava realistinen verratessa muihin myynnissä oleviin vastaaviin ja toteutuneisiin kauppoihin. Tässä on otettava huomioon hintaan vaikuttavat yksilölliset seikat: osoite, kunto, pohjaratkaisu, taloyhtiö (rakennusvuosi,arkkitehtuuri, tehdyt ja tulevat remontit, vastike, taloyhtiön koko ja rahoitustilanne, omistaako tontin, yhteistilat, parkkipaikat ym.), näköala, kerros, myyjän myyntiaikatavoite ja asunnon vapautuminen ostajan käyttöön. Hinta-arvioinnissa käytetään myös tilastoja toteutuneista kaupoista sekä tietoja parhaillaan julkisessa myynnissä olevista vastaavista esimerkiksi oikotie.fi palvelusta . Kiinteistönvälittäjällä on alueella aktiivisesti toimiessaan myös tieto, mikä on alueelta asuntoa etsivien ostajien maksuvalmius samoin näkemys siitä, mitä ostajat ehkä ovat valmiita maksamaan asunnostasi. Toteutuneeseen kauppahintaan vaikuttaa myös ostajan aikataulu sekä miten hän luottaa annettuun hintapyyntöön. Koska asuntojen hintapyynnöt poikkeavat toisistaan, tulee hinta pystyä perustelemaan.

Kerro välittäjälle asuntosi kaikki mahdolliset rikkoutumat ja havaitsemasi viat kuten esimerkiksi reikä parketissa sängyn alla. Mikäli asunnossa on ollut kosteusvaurio joka on korjattu, niin sekin on kerrottava ostajalle. Jos taloyhtiössä on käynnissä jokin tiedossasi oleva uutta ostajaa koskeva asia mikä ei välttämättä ole vielä isännöitsijän tiedossa, on tämäkin kerrottava ostajalle. Että välttäisit mahdolliset kaupanteon jälkeiset riidat kaupanteon jälkeen sinun on hyvä mainita myös asuntoosi kuuluva metelöivä naapuri tai muu seikka mikä itseäsikin kiinnostaisi tietää ennen ostopäätöstä.

Välityssopimus on valtakirja välittäjälle, jolla hän voi hankkia myyntiin tarvittavat asiapaperit

Asunto-osakkeen myynnissä

  • Isännöitsijäntodistus
  • Yhtiöjärjestys
  • Viimmeisin vahvistettu tuloslaskelma – tase ja talousarvio kuluvalle vuodelle ja seuraavalle, jos sellainen on olemassa. Toimintakertomus.
  • Mahdollinen yhtiökokouskutsu
  • Energiatodistus
  • Huoneiston pohjakuva
  • Kunnossapitotarveselvitys
  • Mahdollinen huoneiston kuntokartoitus sekä kiinteistön kuntotarkastus jos sellainen on tehty ja saatavissa isännöitsijältä.
  • Tietoa lähialueen kaavoituksesta.
  • Radonmittausraportti, jos tehty. (linkki STUK, Suomen radonmittaukset)
  • Huoneiston asbestikartoitusraportti.
  • Mikäli olet tehnyt remonttia, siitä dokumentit sekä  edellisten omistajien antamat vastaavat dokumentit.

Kiinteistön myynnissä

  • Etenkin uudemmasta kiinteistöstä rakennuslupapaperit, rakennustapaselostus, mahdollinen rakentajan takuutodistus ym.
  • Energiatodistus
  • Kiinteistön pohjakuva
  • Tonttikartta ja kaavaote selityksineen
  • Lainhuuto- ja rasitustodistus
  • Kiinteistörekisterinote
  • Tontin vuokrasopimus
  • Hallinnanjakosopimus
  • Määräalan kartta
  • Kaikki sopimukset, jotka tulevat uutta omistajaa sitoviksi
  • Radonmittausraportti, jos sellainen on tehty. (linkki STUK, Suomen radonmittaukset)
  • Mahdollinen asbestikartoitusraportti

Osa välittäjistä perii asiapapereiden hankintakustannukset myyjältä vaikkei sopimus johtaisi kauppaan. Myös muita veloitettavia kustannuksia saattaa olla, jolloin ne täytyy eritellä välityssopimuksessa.

Sopimuksen kesto pääkaupunkiseudulla on yleensä yksi kuukausi kerrallaan. Tällöin voit irtisanoa sopimuksen ennen seuraavan kuukauden alkua, tämä on tehtävä yleensä tehtävä 10vrk ennen kuluvan kuukauden päättymistä. Sopimus voi olla yhtäjaksoisesti voimassa enintään neljä kuukautta. Myyntiajasta menee reilu viikko asiapapereiden hankintaan kuten isännöitsijäntodistus liitteineen, kesälomien aikaan jopa useita viikkoja. Mikäli kohteessa tehdään kuntotarkastus niin myynti pääsee alkamaan vasta kun tarkastusraportti on valmis johon menee tarkastuksen tilaamisesta muutama viikko. Ilman voimassa olevaa sopimusta ei välittäjä voi ottaa vastaan tarjousta eikä jatkaa kohteen myyntiä esimerkiksi markkinoimalla sitä netissä.

Jos et halua yleisiä näyttöjä tai haluat että asuntoasi esitellään myyntiaikana esimerkiksi vain kaksi kertaa, niin voit sopia sen kirjallisesti. Kun asuntoasi esitellään yleisesti, sinun tulee siivota huolella ja mahdollisesti siirtää osa tavaroista.

Välittäjän palkkio menee yleensä vain jos sopimus johtaa kauppaan. Osa välittäjistä perii esimerkiksi markkinoinnista kuluja, vaikka sopimus ei johtaisi kauppaan. Sovi siinä tapauksessa tarkka enintään veloitettava summa. Välityspalkkio ja erikseen veloitettavat korvaukset on aina yksilöitävä sopimukseen.

Sovi myös tarjouksen vastaanottamisen reunaehdot kuten esimerkiksi asunnon vapautumisen tai kauppahinnan maksuehtojen suhteen.

Välityssopimus on yleensä yksinmyyntisopimus. Sopimuksen voimassa ollessa et voi myydä itse asuntoasi ja et voi tehdä uutta sopimusta toisen välittäjän kanssa.

Sopimus on voimassa, kun sen ovat allekirjoittaneet kaikki, joilla on omistusoikeus myytävään kohteeseen. Mikäli kyseessä on esimerkiksi jakamaton kuolinpesä niin kaikilta pesän osakkailta täytyy olla allekirjoitus/valtakirja. Valtakirjaa käytettäessä täytyy valtakirjan olla yksilöity välityssopimuksen tekemiseen.

Välittäjän työ alkaa heti kun sopimus on allekirjoitettu. Ensimmäisenä tehtävä on asiapapereiden hankinta ja kohteen kuvaus. Kohteen markkinointi alkaa vasta kun kaikki myyntiesitteen(pyydä luettavaksesi) laadintaan tarvittavat asiapaperit on saatu, kuvat otettu ja ensimmäinen mahdollinen yleinen esittelyaika on sovittu. Keskeneräistä ilmoitusta ei kannata laittaa esimerkiksi oikotie.fi palveluun. Etenkin pitkään asuntoa etsineet eivät välttämättä käy katsomassa asuntoja kuin uusien kohteiden hakuvahdin kautta. Mikäli kohteesta ei ole kunnon kuvia tai tiedot on puutteellisuudessaan epäkiinnostavat eikä selvää ensiesittelyaikaa ole ilmoitettu, eivät he ehkä muista käydä katsomassa milloin kaikki tiedot on päivitetty ilmoitukseen.

Asunnon kuvaus

Kuvien tarkoitus on kertoa myytävän asunnon yleiskunto, käytettyjen materiaalien taso ja auttaa ostajaa hahmottamaan myytävän asunnon soveltuvuus hänelle. Kokenut välittäjä osaa neuvoa valmistautumisessa myyntikuvien ottamiseen. Mikäli välittäjä käyttää ammattikuvaajaa, niin kuvaaja yleensä neuvoo valmistautumisessa. Stailaus kannattaa etenkin tyhjissä asunnoissa joissa huoneet on pieniä.

Esittelyyn valmistautuminen

Asunto on syytä siivota huolella: pyyhi seinistä ja ovista kaikki likatarhat, pyyhi myös keittiön kaapistot ja tasot huolella, pese wc ja pesutilat. Ikkunat on syytä pestä vähintään sisäpuolelta ja lattiat tulee imuroida ja pyyhkiä. Siisteyden täytyy olla tasolla, josta ostajille jää mielikuva että asuntoon voisi muuttaa vaikka heti. Vältä käyttämästä voimakkaasti tuoksuvia pesuaineita. Kiinnitä huomiota myös järjestykseen: mahdolliset pyykit pois näkyviltä, siisti keittiötasot, ja poista osa matoista peittämästä parkettia. Myös arvotavarat sekä henkilökohtaiset kuvat on syytä siivota pois näkyvistä. Ostajat ottavat kuvia ja saattavat jakaa niitä sosiaalisessa mediassa.

Tarjous ja siihen vastaaminen

Pyydä välittäjältä luettavaksesi asuntosi myyntiesite, jos et ole sitä aiemmin ehtinyt tarkistaa ennen ostotarjouksen hyväksymistä. Tarjoukset otetaan kirjallisina ja vastaus tarjoukseen kannattaa toimittaa kirjallisena. Kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoituksellaan hyväksyneet kaupan ehdot eli ostotarjouksen, niin kaikki muutokset, joita sopimukseen tämän jälkeen tehdään ovat yleensä maksullisia. Vaikka tarjous olisi voimassa useita päiviä niin vastaus kannattaa antaa heti kun se on mahdollista. Mikäli tarjous ei ole sellainen että haluat hyväksyä sen heti niin vastatarjouksen tekeminen on myös hylkäys tulleeseen tarjoukseen. Useimmista asunnoista tulee kuukauden myyntiaikana 1-5 tarjousta. Mikäli myyntiaika venyy kuukausiin, niin tulleiden tarjousten määrä laskee ja joskus jopa loppuu kokonaan. Tuolloin ostajien kiinnostusta voidaan yrittää herätellä tarkistamalla hintaa tai vaihtamalla välittäjää. Parhaat tarjoukset tulee yleensä myynnin ensimmäisinä viikkoina usein ensimmäisellä näytöllä.

Kaupantekotilaisuus on yleensä ostajan pankissa. Kauppakirja kannattaa lukea huolella läpi ennen kaupatekopäivää, jotta siihen ehditään tehdä mahdolliset korjaukset.

Annan mielelläni lisätietoa, mikäli jokin asia jäi askarruttamaan sinua.