 ![]() | |  |  | | | | | |  |
Asuntokauppa on tilanne, jossa joutuu käsittelemään suuria rahasummia.
Asunnon etsimiseen ja kaupantekoon on varattava aikaa. Tarjonta ja hintataso selviävät lehti-ilmoituksista sekä käymällä myytävänä olevissa asuntokohteissa.
Alueiden toteutuneita kauppahintoja on myös saatavissa internetistä http://asuntojen.hintatiedot.fi/.
Seuraavat tekijät vaikuttavat aina asunnon hintaan:
- asunnon koko ja pohjaratkaisu
- asunnon varustetaso
- asunnon ikä keittiö ja sen varusteet
- hygieniatilat
- säilytystilat
- kalustettavuus
- kunto
- äänieristys
- pintamateriaalit
- yhteistilat
- hissi
- tulevat ja jo tehdyt peruskorjaukset (vanhoissa asunnoissa).
Hintaan vaikuttavat myös ympäristön laatu, liikenneyhteydet, palvelut ja mahdolliset häiriötekijät. Ihmisillä on hyvinkin erilaisia tarpeita esim. palvelujen ja liikenneyhteyksien suhteen. Varsinkin uudelle asuinalueelle muuttoa harkitsevan kannattaa ottaa selvää alueen rakentamis- ja liikennesuunnitelmista. Kunnan kaavoitus- ja rakennusviranomaisilta saa selville, mitä tulevaisuudensuunnitelmia asuinalueelle on tehty.
Rahoitus
Lainaehdot vaihtelevat asiakassuhteen ja ennakkosäästöjen mukaan eri pankeissa. Omistusasunnossa asumisen hinta koostuu vastikkeista (rahoitus- ja hoitovastike), asunnon käyttökorvauksista (esim. sähkö- ja vesimaksut) sekä henkilökohtaisen asuntolainan koroista ja lyhennyksistä.
Ennen luottoneuvotteluja asunnonhankkijan on aiheellista laskea, kuinka paljon voi kuukaudessa asumisestaan maksaa. Tulot, menot, elämäntilanne ja tulevaisuuden suunnitelmat on arvioitava realistisesti. Lainanmaksukyky vaikuttaa lainan saantiin, määrään ja takaisinmaksuaikaan. Pankkien lainatarjouksia kannattaa aina vertailla. Pankit perivät myöntämistään luotoista vaihtelevansuuruisia maksuja. Kustannuksia voi syntyä muutosta ja remontista.
Asunnonvaihdossa vanhan asunnon hinta-arvio kannattaa kysyä kiinteistönvälittäjältä. Tarkista myös itse toteutuneet kaupat http://asuntojen.hintatiedot.fi/. Myös taloyhtiön isännöitsijät antavat yleensä tietoa hinnoista. Tilapäisrahoitus oston ja myynnin välissä voi käydä kalliiksi. Silloin ei mahdollinen tappio rajoitu pelkästään maksettuun korkoon, vaan moni haluaa ikävästä kahden asunnon loukosta eroon nopeasti ja vanha asunto saattaa helposti mennä huonolla hinnalla.
Asunnon ostohinnan lisäksi on maksettava varainsiirtovero, joka on osakehuoneistoissa 1,6 % sekä omakotitaloissa ja muissa kiinteistöissä 4 % asunnon kauppahinnasta. Ensiasunnon ostaja on vapautettu leimaverosta, jos asuntoa käytetään omana asuntona eikä ostaja ole vuoden 1989 jälkeen omistanut vähintään puolta omistusasunnosta. Lisäksi edellytetään, että ensiasunnon ostaja on 18-39-vuotias.
Asuntotyypit ja sovellettavat lait
Valtaosa asuntokaupoista on vanhojen kerros- tai rivitalohuoneistojen kauppoja, joihin periaatteessa pätevät samat säännöt. Molemmissa ostajan on otettava selvää sekä huoneistokohtaisista että taloyhtiön asioista. Rivitalojen asumiskustannuksia arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota lämmitystapaan ja talonmiestoiminnan järjestämiseen. Itse kaupantekotavat ovat samanlaiset.
Kiinteistökauppoihin (mm. omakotitalot) sovelletaan maakaaren säännöksiä. Kiinteistön kauppaa koskeva lainsäädäntö uudistui vuoden 1997 alussa, kun uusi maakaari tuli voimaan. Kiinteistökaupassa kaupan pätevyyden ehtona on muotovaatimusten noudattaminen. Kauppa on vahvistettava julkisella kaupanvahvistajalla.
Asunnon voi ostaa tai myydä itse tai käyttää kiinteistönvälittäjän apua.
Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio myyntitoimeksiannoissa vaihtelee yleensä 2,5 - 6 prosenttiin myyntihinnasta.Välittäjä valvoo myös ostajan etua.
Ennen ostopäätöstä selvitettäviä asioita
Kiinteistönvälittäjän, rakentajan tai muun ammattimaisen myyjän on annettava kauppaan liittyvät oleellisimmat tiedot ilmoituksessa ja myyntiesitteessä.
Ilmoittelu. Ilmoitettaessa myytävästä asunnosta lehti-ilmoituksessa, mainoksessa tai muulla tavalla, on mainittava ainakin seuraavat seikat:
1. asunnon tyyppi, kuten pientalo, kerrostalo-, tai vapaa-ajan asunto tai rakentamaton alue
2. asunnon sijaintikunta sekä kylä, kaupunginosa tai muu sijaintitieto
3. asuintilojen pinta-ala ja huoneluku sekä vapaa-ajan asunnoista maa-alueen pinta-ala
4. asunnon myyntihinta sekä velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta
5. suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon arvioitu valmistumisaika
6. markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja osoite.
Esittely. Kun ostaja tutustuu asuntoon joko itse asunnossa tai muualla, on nähtävänä oltava esite, josta on selvittävä ainakin:
1. asunnon tyyppi
2. onko myytävänä kiinteistö, kiinteistön määräala, vuokramaalla oleva rakennus vai asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet
3. asunnon vapautuminen tai arvioitu valmistumisaika
4. asunnon velaton hinta tai suunnitteilla/rakenteilla olevan asunnon perusmaksuehdot
5. asuinalueen kaavoitustilanne ja viranomainen, jolta voi saada lisätietoja
6. keskeiset liikenneyhteydet ja alueen palvelut
7. markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi, osoite ja puhelinnumero.
Markkinoitaessa asunto- tai kiinteistöyhtiön osakkeita esitteestä on käytävä ilmi ainakin:
1. asunnon osoite ja asuinkerros
2. yhteisön nimi ja myytävinä olevien osakkeiden ja osuuksien numerot
3. isännöitsijän tai muun vastaavassa asemassa olevan henkilön nimi, osoite ja puhelinnumero
4. asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin
5. yhteisön hallitseman maa-alueen pinta-ala sekä vuokramaasta vuokranantajan nimi, jäljellä oleva vuokra-aika ja vuokran suuruus
6. rakennuksen valmistumisaika tai suunnitteilla tai rakenteilla olevista asunnoista arvio siitä, kerrosluku, pääasiallinen rakennusmateriaali ja lämmitysjärjestelmä
7. pientaloasunnoista kattotyyppi ja katon päällystemateriaali
8. yhteisön kaikkien huoneistojen lukumäärä ja muut tilat sekä asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen pinta-alat
9. yhteisölle kuuluvat asukkaiden käytössä olevat pysäköintitilat
10. asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset sekä yhtiöllä tai osakkeenomistajilla oleva lunastusoikeus
11. asumiskustannukset, kuten vastikkeet ja vesimaksut. Jos esitellään suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa, arvio em. kustannuksista
12. myytävien osakkeiden osalle tuleva osuus yhtiön veloista ja mahdollisuus maksaa tämä osuus yhtiölle
13. yhteisön velvoitteet, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa osakkaille kustannuksia, kuten myöhemmin rakennettavat autopaikat
14. peruskorjaukset ja uudistukset, joiden toimeenpanosta on päätetty sekä niiden arvioidut toteuttamisajankohdat.
Esittelyssä on oltava nähtävinä:
1. yhtiöjärjestys
2. viimeinen tilinpäätös sekä tarvittavat muut selvitykset yhteisön taloudellisesta tilanteesta tai suunnitteilla / rakenteilla olevan asunnon/yhteisön taloussuunnitelma
3. suunnitteilla/rakenteilla olevan asunnon rakennustapaseloste
4. asunnon pohjapiirros.
5. energiatodistus yli 6 asunnon yhtiöistä
Näytössä ostajalla on mahdollisuus tarkastaa huoneiston kunto, tilat ja pohjaratkaisun tarkoituksenmukaisuus. Ennakkotarkastus on syytä tehdä huolella, sillä ostaja ei voi jälkikäteen vedota sellaisiin asunnossa ilmeneviin virheisiin, jotka hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa.
Jos huoneisto on kalustettu, jäävät viat helposti huomaamatta tai huomio kiinnittyy epäolennaisuuksiin. Kalliita korjauskohteita ovat kylpyhuone, keittiö, seinät, lattiat ja ikkunat. Tyhjää huoneistoa arvioitaessa on hyvä muistaa, että se vaikuttaa suuremmalta kuin kalustettuna.
Ennakkotarkastuksessa on joissain tapauksissa hyvä käyttää ulkopuolisen ammatti-ihmisen apua. Omien erityistarpeiden (esim. allergian asettamat vaatimukset) selvittämiseen kannattaa kiinnittää huomiota.
Esittelyssä on hyvä selvittää kuuluuko kauppaan esim. liesi, jääkaappi, pakastin ja astianpesukone sekä niiden kunto.
Taloyhtiön taloudellisen tilan saa selville isännöitsijäntodistuksesta, taseesta ja tuloslaskelmasta. Todistuksesta selviää myös huoneiston osuus taloyhtiön veloista. Velaton hinta antaa todellisen kuvan asunnon kokonaishinnasta.
Hoitovastike vaikuttaa oleellisesti asumiskustannuksiin. Taloyhtiön omistuksessa olevat liikehuoneistot alentavat useimmiten osakkaiden maksettavaksi tulevaa yhtiövastiketta. Vuokratontti nostaa vastikkeen määrää.
Peruskorjaus voi aiheuttaa yllätyksiä, epämukavuutta asumiseen sekä ylimääräisiä kustannuksia. Suunnitteilla olevat peruskorjaukset selviävät varmimmin isännöitsijältä, vaikka niiden selvittäminen on myös kiinteistönvälittäjän tehtävä. Odotettavissa olevat peruskorjaukset alentavat yleensä asunnon hintaa.
Päätös eli käsirahan maksaminen
Ostokohteen varmistuttua ostaja tekee ostotarjouksen, joka yleensä vahvistetaan käsirahalla. Viimeistään tässä vaiheessa ostajan on varmistettava, että rahoitus on kunnossa ja että hän pystyy hoitamaan käsirahasopimuksen mukaiset maksu- ja muut velvoitteet. Mikäli ostaja peruu kaupan, hän yleensä menettää käsirahan. Jos myyjä peruuttaa myös hän joutuu maksamaan hyvitystä. Asuntokauppalain mukaan sekä ostajan käsirahahyvitys että myyjän hyvitys saavat olla enintään 4% kauppahinnasta.
Varainsiirtoveron maksaminen on ostajan velvollisuus. Yksityishenkilöiden välisissä asuntokaupoissa varainsiirtovero maksetaan verohallituksen vahvistamalla varainsiirtoveron tilinsiirtolomakkeella kahden kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä postiin tai pankkiin ostajan kotikunnan lääninverotoimiston tilille. Ilmoitus maksetusta verosta tehdään verotoimistoon henkilökohtaisesti.
Verotoimistolle ilmoittamisen yhteydessä tarvitaan mukaan kauppakirjan jäljennös. Verotoimiston leimalla varustettu ilmoitus varainsiirtoveron maksamisesta sekä jäljennös kauppakirjasta toimitetaan taloyhtiön isännöitsijälle osakerekisteriin merkitsemistä varten. Samalla tehdään osakekirjoihin merkintä osakkeiden siirrosta.
Kiinteistönvälittäjän välittämässä asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero maksetaan kaupantekopäivänä pankkiin tai postiin. Kiinteistönvälittäjä tekee tarvittavat merkinnät siitä, että varainsiirtovero on maksettu ja lähettää varainsiirtoveroilmoituksen vero-toimistoon. Asunnonostaja saa kiinteistönvälittäjän merkinnöin varustetun kappaleen ilmoituksesta isännöitsijää varten. Kiinteistönvälittäjä tekee myös maksutositteen merkinnöin kelpaamattomaksi. Maksutosite palautetaan ostajalle.
Asunto uudesta talosta
Uusi asunto ostetaan joskus talon suunnittelu- tai rakentamisvaiheessa pelkkien piirustusten ja muiden asiakirjojen perusteella. Ennen kaupantekoa on tärkeää tutustua tarkoin niin rakentamista kuin hankkeen taloudellista toteuttamista koskeviin asiakirjoihin.
Perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että suunnittelu- tai rakentamisvaiheessa myyntiin tulevasta asunnosta luovutetaan ennen tarjoamisen aloittamista kaikki yhtiötä, sen taloussuunnitelmaa ja rakentamishanketta koskevat ns. turva-asiakirjat hanketta rahoittavan pankin tai muun luottolaitoksen tai lääninhallituksen säilytettäväksi.
Asunnon ostoa harkitsevalla on oikeus saada tietoja näistä asiakirjoista niiden säilyttäjältä. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on huolehdittava siitä, että asiakirjat vastaavat asetuksen vaatimuksia ja että rakennushankkeen toteutuksesta on asetettu laissa edellytetyt vakuudet.
Uuden asunnon ostajalla täytyy olla aikaa perehtyä asioihin. Kaikki ostotilanteessa sovittavat asiat on kirjattava paperille, sillä suullisia sopimuksia on vaikea osoittaa riitatilanteessa todeksi.
Jos ostajalla on tilaisuus tutustua valmiiseen huoneistoon, se helpottaa asuttavuuden arviointia. Yhtiön taloudellinen tilanne on arvioitava huolellisesti, sillä usein uusissa taloissa asumiskustannukset voivat taloyhtiön lainojen takia nousta yllättävän korkeiksi.
Uuteen asuntoon muuttajan on ennen varsinaista muuttoa hyvä pitää oma vastaanottotarkastuksensa. Siinä tarkastetaan, että asunto on varusteiltaan myyntiesitteen ja esitettyjen rakennussuunnitelmien mukainen. Havaituista puutteista ilmoitetaan kirjallisesti työmaasta vastaavalle työnjohtajalle tai myyjälle.
Myyjän on asuntokauppalain mukaan järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ilmenneet virheet. Tarkastus on pidettävä aikaisintaan 12 kuukauden ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönoton hyväksymisestä. Vuositarkastuksesta myyjän on laadittava pöytäkirja, johon merkitään ostajan ilmoittamat sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaitut virheet. |
|
| |
| | | | |
| ![]() |
