 ![]() | |  |  | | | | | |  |
Kiinteistön kaupassa myytävä alue voi olla tila tai tontti, jolla on omakotitalo, kesämökki tai joku muu rakennus, tai se voi olla rakentamaton kiinteistö. Maakaaren säännökset koskevat kaikkia kiinteistön kauppoja kiinteistön laadusta riippumatta. Säännöksiä sovelletaan kiinteistön luovutukseen, joita ovat kauppa, vaihto ja lahja sekä eräät niihin rinnastettavat luovutustavat. Säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistön yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutukseen. Maakaaren säännökset koskevat vain luovutuksen osapuolia. Esim. kiinteistönvälittäjän vastuusta on olemassa omat säännöksensä.
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Vaikka kiinteistön kaupan tekemisessä muotomääräysten noudattaminen on kaupan pätevyyden edellytys, kauppakirjan sisällön osalta vallitsee varsin pitkälle sopimusvapaus. Kauppakirjat ovatkin aina yksilöllisiä, joten ennen allekirjoitusta on syytä huolellisesti tutkia, että kauppakirja vastaa sitä, mitä on tarkoitus sopia.
Maapohjan lisäksi kiinteistöön kuuluu myös tarpeistoa, jota ovat kiinteistöstä erilliset, mutta siihen yhteydessä olevat ja sen käyttöä palvelevat esineet, kuten esim. avaimet, rakennustarvikkeet tai säiliössä oleva lämmitysöljy. Tarpeistoesineiden kuulumisesta kauppaan on syytä sopia yksityiskohtaisesti esim. kauppakirjan liitteellä, koska muutoin niistä syntyy helposti erimielisyyttä jälkeenpäin.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Ostajan päätös kiinteistön ostamiseksi perustuu suurelta osin myyjältä saatuihin tietoihin. Myyjällä onkin velvollisuus kertoa ostajalle kaikki ne tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Tällaisia ovat tiedot kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista, kuten pinta-alasta, rakennusten kunnosta ja rakenteista. Myyjän on esitettävä ostajaehdokkaalle myös rakennusluvat, piirustukset, rakennustarkastusasiakirjat, mahdolliset kuntokartoitukset ja tiedot esiintulleista vaurioista sekä suoritetuista korjauksista.
Myyjän on annettava tiedot kaavoituksesta, mahdollisesta rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä. Myös naapurikiinteistön käyttöä koskevasta luvasta tai päätöksestä on kerrottava, mikäli se on myyjän tiedossa. Jos kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen tai sillä harjoitettavaan toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa, asiasta on ehdottomasti kerrottava ostajalle.
Myyjän on niinikään annettava ostajan oikeudelliseen asemaan vaikuttavat tiedot lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta sekä kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistuksesta. Myyjän antamien tietojen on oltava oikeita. Myyjän on myös oikaistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys kiinteistön ominaisuudesta tai muusta seikasta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Myyjän tiedonantovelvollisuus on ehdoton. Myyjä ei voi pätevästi rajoittaa vastuutaan esim. kauppakirjaan sisältyvällä yleisellä vastuunrajoitusehdolla, kuten lausekkeella: "Myydään sellaisena kuin se kaupantekohetkellä on". Virheistä, jotka myyjä sulkee vastuunsa ulkopuolelle samoin kuin virheen seuraamuksista voidaan sopia yksilöimällä ne riittävän tarkasti.
Ostajan selonottovelvollisuus
Kiinteistön kaupassa ostajan velvollisuus on aina tarkastaa kiinteistön laatu ennen kaupan tekoa. Yleensä ei edellytetä, että ostaja turvautuu asiantuntija-apuun selonottovelvollisuutensa täyttämisessä. Jos rakennuksessa kuitenkin on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteusvaurioiden jälkiä, ostajan on tutkittava asia tarkemmin. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.
Ostajan selonottovelvollisuuden merkitys on siinä, että ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Hän ei myöskään voi vedota sellaiseen virheeseen, josta hänellä on annettu tieto. Myyjän kannattaakin huolehtia siitä, että vioista tai puutteista mainitaan kauppakirjassa.
KIINTEISTÖN VIRHE
Virhearvioinnin lähtökohtana kiinteistön kaupassa on osapuolten sopimus. Virhe on olemassa, jos kiinteistö ei jossain suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioon ottaen on voinut perustellusti edellyttää. Lisäksi vaaditaan, että virheen täytyy voida olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Virheensietokynnyksen täytyy niinikään ylittyä. Käytetyn kiinteistön ostaja ei voi olettaa saavansa täysin uudenveroista omakotitaloa tai vapaa-ajan asuntoa, vaan virhearvioinnissa otetaan muiden seikkojen ohella huomioon myös rakennuksen ikä.
Virhe on piilevä eli salainen silloin, kun enempää myyjä kuin ostajakaan ei ole havainnut sitä kaupantekohetkellä. Piilevän virheen perusteella ostajan virheensietokynnys on tavanomaista korkeampi. Korvausoikeuden edellytys on, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä tasosta, joka vastaavanikäisiltä kiinteistöiltä yleensä voidaan edellyttää. Vähäiset poikkeamat tavanomaisesta laatutasosta jäävät ostajan vastattaviksi.
Jos myyjä on tahallaan tai huolimattomuuttaan salannut jonkin kiinteistöä koskevan seikan tai antanut kiinteistöstä puutteellisia tai virheellisiä tietoja, hän on virhevastuussa, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa.
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.
Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hän voi kohdistaa kiinteistön fyysisiä ominaisuuksia koskevaan laatuvirheeseen perustuvan vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen kiinteistöjä ammattimaisesti myyvään tai rakentavaan elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön myyjälle tai tämän edeltäjälle. Ostaja voi myös esittää vaatimuksensa sellaiselle taloelementtien toimittajalle, urakoitsijalle tai muulle elinkeinonharjoittajalle, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain perusteella vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle.
Ostajan oikeus vedota kiinteistön laatuvirheeseen päättyy määräajassa.
KIINTEISTÖN KAUPPAAN LIITTYVÄT KIRJAAMISASIAT
Kirjaamisasioilla tarkoitetaan lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä. Lainhuudatus- ja muut kirjaamisasiat käsittele se käräjäoikeus, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee.
Kiinteistöön liittyvien oikeuksien kirjaaminen tarkoittaa asiakirjojen rekisteröinnin lisäksi kiinteistöön kohdistuvien saantojen ja muiden kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien laillisuuden tutkimista.
Lainhuuto ja kiinnitys
Kiinteistön omistusoikeus kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto. Uusi omistaja on velvollinen hakemaan kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan saannolle lainhuudon. Lainhuudatus on haettava määräajassa eli kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun saantokirjan tekemisestä. Vaikka omistusoikeus ei olisi vielä siirtynyt, hakemus on jätettävä määräajassa. Käräjäoikeus jättää silloin hakemuksen lepäämään.
Varainsiirtovero (4 %) pitää olla maksettuna lainhuutoa haettaessa (maksukuitti mukaan). Kaupanvahvistaja antaa ostajalle ohjeet lainhuudon hakemista ja veron maksamista varten.
Lainhuuto- ja kiinteistörekisterin tiedot ovat julkisia. Tiedoilla on myös julkinen luotettavuus. Tällä tarkoitetaan sitä, että muut voivat luottaa lainhuudatetun saannon pätevyyteen. Näin mm. kiinteistön ostaja voi pääsääntöisesti luottaa siihen, ettei joku aikaisempi kiinteistön omistaja voi saannonmoitekanteella saada myöhempiä oikeustoimia tehottomiksi. Lainhuutorekisteristä näkyvät kiinteistön omistusoikeutta koskevat tiedot, kiinnitysrekisteristä kiinnitykset sekä kiinnitysrekisteriotteesta kiinteistöön kohdistuvat rasitteet.
Panttioikeus kiinteistöön
Kiinteistön käyttäminen velan vakuutena tapahtuu hakemalla kiinteistöön kiinnitys ja luovuttamalla saatu panttikirja velkojalle. Kiinnitystä saa hakea kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa. Kiinnityshakemus on tehtävä kirjallisesti. Hakemuksesta on käytävä ilmi kiinnityksen kohde ja haetun kiinnityksen suuruus. Kiinnityshakemuksen allekirjoittaa kiinteistönomistaja.
Kiinnitys vahvistetaan hakemuksessa ilmoitetun rahamäärän suuruisena. Kiinnitys on määrältään kiinteä. Kiinnitys ja sen perusteella annettava panttikirja osoittavat suoraan sen määrän, jonka velkoja voi enintään saada etuoikeutettuna panttikirjan perusteella. Kiinteistön panttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön, sen määräosaan ja määräalaan sekä maanvuokraoikeuteen.
Panttioikeus kiinteistöön syntyy, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi. Sitovan panttioikeuden edellytyksenä on, että panttikirja on luovutettu velkojan hallintaan. Jälkipanttaus voidaan toteuttaa panttikirjan haltijalle tehdyin ilmoituksin. Panttikirjan hallintaa ei voida korvata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehtävillä merkinnöillä. Panttioikeuden saaja voi luottaa siihen, että rekisterin tiedot kiinteistön omistajasta pitävät paikkansa.
Kiinteistön vuokraoikeuden ja rakennuksen luovutus
Tontin vuokraoikeuden ja tontilla sijaitsevan rakennuksen luovutuksessa ei noudateta kiinteistön luovutuksen määrämuotoa, mutta maakaaren säännöksiä sovelletaan muuten soveltuvin osin. Yhteisenä kotina käytettävän vuokrakiinteistön luovuttaminen edellyttää puolison suostumusta. Vuokratontin ostajan on haettava kirjausta kuudessa kuukaudessa kaupan tekemisestä ja maksettava kauppahinnasta laskettava 4 % varainsiirtovero. |
|
| |
| | | | |
| ![]() |
